Продолжение публикации «Выкуп гражданами земельных участков на льготных основаниях«
Согласно ч.2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В этой же статье Земельного кодекса РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Во исполнение этой нормы федерального закона постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 N 354-пр (ред. от 31.07.2017, с изм. от 28.02.2018) был утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.
Порядком определено, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 — 5 утвержденного Порядка.
Так, цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в случаях:
1) собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся у них на праве аренды, в случаях если:
в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего подпункта;
2) юридическим лицам при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), в соответствии с правилами, установленными абзацем первым пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
3) некоммерческой организации, созданной гражданами, в случае, предусмотренном подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации;
4) юридическому лицу в случае, предусмотренном подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Цена земельного участка определяется в размере 3,0 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельного участка гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, за исключением указанных в подпунктах 4, 5 пункта 5 Порядка, расположенных на земельных участках, предоставленных и (или) имеющих разрешенный вид использования для индивидуального жилищного строительства, блокированной жилой застройки, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, предоставленных для садоводства.
В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных участков, предоставленных для размещения индивидуальных гаражей при определенных Порядком условиях цена земельного участка определяется в размере 15,0 процентов его кадастровой стоимости.
Цена продажи земельного участка определяется на дату подачи заявления.
Наиболее часто в судебной практике в настоящее время встречаются случаи оспаривания гражданами решений муниципальной власти об отказе им в праве на выкуп земельных участков за три процента их кадастровой стоимости в городах и иных поселениях, когда граждане являются собственниками жилых домов, расположенных на этих участках.
Так, в приведенном нами в первой части публикации (см.»Верное решение» № 4 за 2019 г.) примере с гражданкой С., в пользу которой состоялось решение суда, орган муниципальной власти, выполняя вступившее в силу решение суда о предоставлении ей спорного земельного участка без проведения торгов, направил С. проект договора о выкупе земельного участка за полную кадастровую стоимость (сторонами по делу не оспаривалось, что земельный участок гражданки С. относился к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности).
Мы с таким подходом не согласились, указывая, что С. имеет право на выкуп за три процента кадастровой стоимости земельного участка, т.к. на нем расположен жилой дом. Позиция органа власти состояла в том, что на земле так называемого «прихвата» дом не расположен, и, следовательно, С. имеет право выкупить за три процента только шесть соток своего участка. Другими словами, образно выражаясь, это была позиция «второй раз наступить на те же грабли».
Пришлось судиться повторно. Что было уже гораздо легче, т.к. в соответствии со ст. 61 ГПК РФ ранее доказанные в суде обстоятельства ( единства земельного участка, состоящего из 6 соток ранее полученного и 4,5 соток «прихвата», нахождения части дома на землях «прихвата» и т.п.) нам не пришлось доказывать вновь. Второй процесс также состоялся в пользу С., которая решила на этот раз «наказать» упрямых чиновников и официально взыскала с ответчика все судебные расходы, в том числе – расходы на адвоката.
В другом примере судебной практики отказ администрации городского поселения в праве на выкуп земельного участка за 3% его стоимости последовал по мотивам того, что граница земельного участка не определена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Действительно, в силу ч.3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Администрация поселения считала, что поскольку межевание спорного земельного участка не было завершено, площадь и границы этого участка, следовательно, не были достоверно определены, то земельный участок, как объект права собственности, не существовал. При этом администрацию не смущал тот факт, что земельный участок существовал как объект аренды (арендные платежи гражданка К. вносила в администрацию регулярно).
Необходимо признать, что судебная практика по вопросу о том, существует ли земельный участок, как объект права, в случае не сформирования его границ ( то есть, в случае отсутствия межевания), носит крайне противоречивый характер. На этот счет у судов существует два взаимоисключающих подхода.
В нашем споре мы привели аргументы того, что спора о площади и о границах земельного участка у гражданки К. не имелось. Что трудности с межеванием как раз и были обусловлены позицией ответчика по делу, который отказывал в выдаче соответствующих документов по этому земельному участку кадастровому инженеру. Что отсутствие межевания не препятствует выкупу участка в собственность ( т.к. его площадь никем не оспаривается и необходимость в уточнении границ отсутствует), после чего собственник обязан будет в силу закона завершить вопросы межевания. Ну и, конечно, привели практику судов по этому вопросу, положительную для клиентки.
Суд с этими доводами согласился, удовлетворив иск.
Судебной практикой поддерживается требование об исчерпывающих основаниях для отказа в предоставлении земельных участков в собственность без торгов на льготных основаниях. Вольности на эту тему, изыскание дополнительных оснований для отказа, расширительные трактовки оснований к отказу судами пресекаются (см., например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 N 05АП-2238/2017 по делу N А51-18621/2016, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.08.2017 № ФОЗ – 2873/2017; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.12.2016 N Ф07-11489/2016 по делу N А66-17425/2015, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2016 N Ф05-13111/2016 по делу п А41-6553/16 и другие судебные акты). Но справедливости ради необходимо подчеркнуть, что практики обоснованных отказов со стороны органов государственной и муниципальной власти в предоставлении земельных участков также предостаточно.
Подводя итоги публикации, необходимо безусловно отметить, что судебную практику разрешения споров по предоставления земельных участков гражданам на льготных основаниях нельзя признать устоявшейся, сформированной. Связано это, прежде всего, с новеллами законодательства и различным толкованием тех или иных достаточно непростых нюансов, так многочисленных в сфере формирования прав на землю.
Остается надеяться, что дальнейшие подходы судов к определению такой практики будут больше учитывать права и законные интересы граждан.
Материал размещен в газете «Верное Решение», №5 от 2019 года. Автор:
Михаил Слепцов,
адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры»,
кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации