Практически каждая вторая сделка с недвижимостью в России проходит с привлечением риэлторов. Но при этом граждане не всегда понимают, что входит в перечень риэлторских услуг. Такая неосведомленность приводит к возникновению различных проблем.
О риэлторах и их работе
Эту профессию относят к относительно новым. Она начала формироваться в постсоветский период и до сих пор находится в подвижном состоянии. Поэтому отношение к риэлторам у граждан неоднозначное. Но до 95% из них признают необходимость обращения к этим специалистам при поиске недвижимости. И возлагают всю ответственность за успех сделки на них, что никак не подкреплено законодательно.
Один из типичных случаев из судебной практики. Некий гражданин И. обратился к риэлтору К., озвучив желание приобрести долю в квартире. Подходящий вариант был подыскан, и сделка совершена. Но спустя полгода владельцы второй доли оспорили в суде сделку. Гражданин И. подал ответный иск на К., в котором потребовал возмещения ущерба, в том числе и морального. Он ссылался на то, что риэлтор плохо выполнил свою работу и не проверил, было ли предварительно сделано в письменном виде предложение от продавца собственнику другой доли в квартире. Суд отклонил иск, аргументируя отсутствием подобных обязанностей в риэлторской деятельности и договоре, заключенном И. с риэлтором.
Законодательно деятельность «риэлторов» никак не регламентируется. В нормативных актах указана иная специальность – агент по недвижимости. Причем его услуги характеризуются как посреднические.
Так что же на самом деле входит в работу риэлторов? Говоря простым языком, они оказывают посреднические, информационные и консультационные услуги по:
- поиску недвижимости;
- организации и подготовки сделки.
Никакой ответственности за юридическую чистоту процедуры риэлтор не несет. Более того – он не обязан проверять документы у сторон и удостовериться, были ли выполнены все обязательства по договору купли продажи.
Основные обязанности
Перед обращением к риэлтору важно понять, какие услуги клиент получит за свои деньги. В перечень обязанностей специалистов из этого сегмента включены:
- поиск объекта недвижимости по запросам покупателя/покупателя на имеющееся предложение;
- консультации;
- показы жилплощади;
- мониторинг рынка недвижимости;
- фотосъемка объектов;
- создание рекламных объявлений и их размещение;
- заключение договора с клиентом;
- сбор документации для заключения сделки;
- фактическое сопровождение клиента на осмотры и в госучреждения.
Причем в каждом агентстве перечень обязанностей свой. А значит до заключения договора необходимо ознакомиться с должностной инструкцией риэлтора и проектом предполагаемого к заключению договора с риэлтором.
Что не должен делать риэлтор?
Нельзя требовать от специалиста выполнения следующих обязанностей:
- оценивать недвижимость;
- консультировать по вопросам, не прописанным в договоре на оказание услуг;
- делать экспертную оценку конкретного объекта;
- выявлять дефекты квартиры/дома;
- проводить юридическую проверку документации по квартире или иному объекту недвижимости.
Некоторые крупные агентства сотрудничают с юристами и оценщиками, поэтому предоставляют подобные услуги в качестве дополнительных. Чтобы они были выполнены в полном объеме и качественно, необходимо внести все эти пункты в договор с агентством. В противном в случае в суде будет невозможно доказать, что проблема возникла по вине риэлторов.
Подводные камни сотрудничества с риэлторами
Нередко даже безупречный на первый взгляд договор с агентством по недвижимости преподносит массу неприятных сюрпризов. Учесть все возможные риски без предварительной проверки юристом сложно, но следующие моменты в деятельности риэлтора должны стать тревожным «звоночком»:
- проект договора предусматривает невозврат аванса, заплаченного за работу;
- оставление возможности выполнить работу частично;
- просьба оставить оригиналы документов на хранение;
- затягивание сроков с помощью пункта об автоматической пролонгации договора;
- скрытые комиссии;
- небрежность к клиентам (оценка квартиры по фото, отказ посетить объект недвижимости);
- готовность риэлтора соглашаться на любые предложения клиента (например, выставить квартиру по завышенной цене).
Чтобы не ошибиться с выбором риэлтора, стоит ориентироваться на его опыт, репутацию и отзывы. Но в любом случае целесообразно обратиться за консультацией к юристу – при заключении договора на оказание услуг и для проверки квартиры на ее юридическую «чистоту».