Как не «промахнуться», работая с риэлтором

Практически каждая вторая сделка с недвижимостью в России проходит с привлечением риэлторов. Но при этом граждане не всегда понимают, что входит в перечень риэлторских услуг. Такая неосведомленность приводит к возникновению различных проблем.

О риэлторах и их работе

Эту профессию относят к относительно новым. Она начала формироваться в постсоветский период и до сих пор находится в подвижном состоянии. Поэтому отношение к риэлторам у граждан неоднозначное. Но до 95% из них признают необходимость обращения к этим специалистам при поиске недвижимости. И возлагают всю ответственность за успех сделки на них, что никак не подкреплено законодательно.

Один из типичных случаев из судебной практики. Некий гражданин И. обратился к риэлтору К., озвучив желание приобрести долю в квартире. Подходящий вариант был подыскан, и сделка совершена. Но спустя полгода владельцы второй доли оспорили в суде сделку. Гражданин И. подал ответный иск на К., в котором потребовал возмещения ущерба, в том числе и морального. Он ссылался на то, что риэлтор плохо выполнил свою работу и не проверил, было ли предварительно сделано в письменном виде предложение от продавца собственнику другой доли в квартире. Суд отклонил иск, аргументируя отсутствием подобных обязанностей в риэлторской деятельности и договоре, заключенном И. с риэлтором.

Законодательно деятельность «риэлторов» никак не регламентируется. В нормативных актах указана иная специальность – агент по недвижимости. Причем его услуги характеризуются как посреднические.

Так что же на самом деле входит в работу риэлторов? Говоря простым языком, они оказывают посреднические, информационные и консультационные услуги по:

  • поиску недвижимости;
  • организации и подготовки сделки.

Никакой ответственности за юридическую чистоту процедуры риэлтор не несет. Более того – он не обязан проверять документы у сторон и удостовериться, были ли выполнены все обязательства по договору купли продажи.

Основные обязанности

Перед обращением к риэлтору важно понять, какие услуги клиент получит за свои деньги. В перечень обязанностей специалистов из этого сегмента включены:

  • поиск объекта недвижимости по запросам покупателя/покупателя на имеющееся предложение;
  • консультации;
  • показы жилплощади;
  • мониторинг рынка недвижимости;
  • фотосъемка объектов;
  • создание рекламных объявлений и их размещение;
  • заключение договора с клиентом;
  • сбор документации для заключения сделки;
  • фактическое сопровождение клиента на осмотры и в госучреждения.

Причем в каждом агентстве перечень обязанностей свой. А значит до заключения договора необходимо ознакомиться с должностной инструкцией риэлтора и проектом предполагаемого к заключению договора с риэлтором.

Что не должен делать риэлтор?

Нельзя требовать от специалиста выполнения следующих обязанностей:

  • оценивать недвижимость;
  • консультировать по вопросам, не прописанным в договоре на оказание услуг;
  • делать экспертную оценку конкретного объекта;
  • выявлять дефекты квартиры/дома;
  • проводить юридическую проверку документации по квартире или иному объекту недвижимости.

Некоторые крупные агентства сотрудничают с юристами и оценщиками, поэтому предоставляют подобные услуги в качестве дополнительных. Чтобы они были выполнены в полном объеме и качественно, необходимо внести все эти пункты в договор с агентством. В противном в случае в суде будет невозможно доказать, что проблема возникла по вине риэлторов.

Подводные камни сотрудничества с риэлторами

Нередко даже безупречный на первый взгляд договор с агентством по недвижимости преподносит массу неприятных сюрпризов. Учесть все возможные риски без предварительной проверки юристом сложно, но следующие моменты в деятельности риэлтора должны стать тревожным «звоночком»:

  • проект договора предусматривает невозврат аванса, заплаченного за работу;
  • оставление возможности выполнить работу частично;
  • просьба оставить оригиналы документов на хранение;
  • затягивание сроков с помощью пункта об автоматической пролонгации договора;
  • скрытые комиссии;
  • небрежность к клиентам (оценка квартиры по фото, отказ посетить объект недвижимости);
  • готовность риэлтора соглашаться на любые предложения клиента (например, выставить квартиру по завышенной цене).

Чтобы не ошибиться с выбором риэлтора, стоит ориентироваться на его опыт, репутацию и отзывы. Но в любом случае целесообразно обратиться за консультацией к юристу – при заключении договора на оказание услуг и для проверки квартиры на  ее юридическую «чистоту».