Сделки с недвижимостью — одни из самых распространенных. Но около 15% из них уже после их заключения оспариваются в суде. И нередко решения принимаются в пользу истца. В итоге сделка признается недействительной, а значит все обязательства по ней теряют свою силу. Чаще всего страдает от этого покупатель.
Недействительные сделки: что нужно знать
Практика оспаривания сделок купли-продажи постепенно становится нередкой. Поэтому несложно проследить типичную ситуацию, возникающую между продавцом и покупателем. Вот, самый распространенный вариант.
Документы подписаны и обе стороны остались удовлетворены: продавец получил деньги, покупатель въехал в новую квартиру или дом. Но спустя несколько месяцев (а то и лет!) добросовестный покупатель узнает, что бывший владелец подал иск в суд о признании сделки недействительной. Свои требования он обосновал, к примеру, ущемлением интересов несовершеннолетнего, прописанного на жилой площади. Еще хуже, когда иск подает этот самый якобы обиженный сделкой несовершеннолетний Или идет обоснование тем, что в документах была приведена заниженная стоимость помещения.
Немало подобных дел решаются в пользу бывшего владельца.
Признание сделки недействительной реализуется через один из следующих способов:
- оспаривание;
- признание договоренности ничтожной;
- расторжение ранее заключенного договора.
Каждый механизм имеет свои особенности.
Оспаривание сделки
Судебные слушания инициируются заинтересованной стороной. Она обращается с иском и должна доказать, что в результате заключенной сделки ее интересы были ущемлены. В качестве инициатора могут выступить продавец или покупатель. А также их:
- наследники;
- супруги;
- дети;
- кредиторы и не только.
На подачу иска отводится год с момента заключения договора.
Ничтожность сделки
Ничтожной можно признать сделку, которая просто не могла быть совершенной в силу действующих нормативно-правовых актов. В эту категорию попадают договора, заключенные:
- с малолетними ( интересы которых не представлял по сделке законный представитель);
- с недееспособными;
- по поддельным документам.
Сюда же можно отнести мнимые и притворные сделки. На оспаривание отводится 3 года. Но в ряде случаев срок давности продлевается до 10 лет.
В судебной практике были случаи, когда совершенная по всем правилам сделка с дееспособным лицом признавалась недействительной из-за позже обнаруженного у продавца психического расстройства.
Гражданка Б. в 2019 году продала свою квартиру. В 2020 ее сын подал иск в суд о признании купли-продажи недействительной. Суду он предоставил справку о том, что в 2020 году его матери поставили диагноз, на основании которого она признана недееспособной. Несмотря на то, что на момент продажи недвижимости болезнь себя никак не проявляла, суд принял решение в пользу истца.
Расторжение договора
Расторгнуть сделку можно по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке. Основанием послужит невыполнение заинтересованными лицами своих обязательств. Это могут быть, например, передача не всей суммы за объект недвижимости или несоответствие жилой пощади заявленным параметрам.
Как себя защитить: рекомендации юриста
После признания сделки недействительной стороны должны совершить возврат:
- уплаченных за объект денежных средств;
- прав на квартиру/дом.
В итоге заинтересованные лица должны остаться в том же имущественном положении, что и до заключения договора. Но на практике покупатель остается в самом невыгодном положении – жилплощадь он возвращает даже если в ней уже сделан дорогостоящий ремонт по судебному решению, а денежные средства может получать частями в течение длительного времени. Если продавец докажет, что в данный момент не имеет дохода, то суд может как отказать в иске, так и обязать его выплачивать посильную сумму. Это могут быть даже 1500 рублей в месяц.
Перед заключением сделки не стоит надеяться на риэлторов. Они не обязаны проверять объект недвижимости на юридическую чистоту. Поэтому заинтересованные лица должны заниматься этими вопросами сами, уделяя особенно пристальное внимание факторам, увеличивающим риск признания сделки недействительной:
- проведенная с нарушениями приватизация – нередко в процессе нарушались права жильцов, по ряду причин отсутствующих во время приватизации;
- получение объекта недвижимости в наследство – завещания часто оспариваются наследниками;
- в роли продавца выступает лицо недееспособное или с ограниченной дееспособностью, стоящее на учете в нарко- либо психдиспансере ( или от его имени действует представитель по доверенности);
- владелец недвижимости пожилой человек – родственники имеют большие шансы на оспаривание сделки;
- наличие малолетнего совладельца квартиры/дома – признать сделку недействительной могут родственники, органы опеки и само лицо, чьи права были нарушены;
- классификация объекта недвижимости как совместно нажитого имущества – отсутствие согласия мужа/жены на продажу послужит поводом для аннулирования сделки;
- банкротство продавца – если процедура уже запущена или близка к началу, кредиторы или арбитражный управляющий обязательно подадут иск о признании продажи недействительной;
- продажа жилья, полученного по договору ренты – риски оспаривания таких сделок высоки;
- заключение договора купли-продажи по доверенности – при таких обстоятельствах важна совокупная оценка факторов, которую могут сделать только профессионалы;
- приобретение доли – несоблюдение продавцом регламента, установленного законом ( в частности, оформление сделки без нотариуса), может привести к аннулированию сделки.
Приведенные факторы являются основными. Но кроме них, существуют и другие обстоятельства, разобраться в которых могут только юристы. Поэтому единственный способ обезопасить себя – обратиться к специалистам, которые будут вести сделку и позаботятся о ее чистоте.